В крупных городах вопрос аренды квартиры между физическими лицами носит извечный спор – нужно ли оформлять такой договор?

В данной статье постараюсь максимально подробно дать ответ на поставленный вопрос. Рассмотрим обстоятельства, со стороны арендодателя. Выясним имеющиеся тонкости и детали, на что необходимо обратить внимание и в каких аспектах быть максимально внимательным.

Любой собственник помещения желающий сдавать свою квартиру в аренду в 100% случаев хочет себя максимально обезопасить, чтобы в случае возникновения спора были веские аргументы в пользу защиты своей позиции.

Заключаемый договор аренды даст вам может и не 100% защиту, но хотя бы в случае спорных обстоятельств у вас будет основания для предъявления соответствующего требования. Что я имею в виду?

Во-первых. Ваши отношения с арендатором переходят из плоскости устных договоренностей и «ударов по рукам» в юридический аспект (ст. 606 ГК РФ). В договоре аренды арендодателю необходимо прописать все существенные условия договора, а к таковым относятся:

1) Объект аренды (ст. 607 ГК РФ) – полная и точная идентификация квартиры, с указанием места ее нахождения, площадь, чем подтверждается право собственности и т.д.

2) Размер арендной платы (ст. 614 ГК РФ). В данном разделе необходимо не только указать точную сумму и срок оплаты.

Необходимо указать включены ли в арендную плату коммунальные платежи, есть частично, то в обязательном порядке указывается, какие включены. В большинстве случаев арендаторы указывают, что оплата коммунальных услуг осуществляется по счетчикам. В таком случае нужно указывать, кто осуществляет передачу показаний счетчиков, арендатор и арендодатель, до какого числа осуществляется передача, а также ответственность в случае не своевременной передачи (к примеру, если передача показаний счетчика в срок до 25 числа не осуществлена, оплата данных видов услуг осуществляется исходя из средних показаний).

3) Срок договора и передача имущества в аренду (ст. 610-611 ГК РФ). Помните, что договора аренды со сроком не менее года подлежат обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако все мы прекрасно понимаем, что далеко не всегда стороны, тем более физические лица, идут с договором аренды в МФЦ с целью регистрации такого договора.

Несет ли это какие-либо правовые последствия?

Если не томить, расписывая все детали, скажу честно – отсутствие гос. регистрации не влечет недействительность договора. Данный довод подтверждается правовой позицией, закрепленной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

Однако возникают следующие негативные обстоятельства:

– у арендатора отсутствует право на передачу квартиры в субаренду. Если такое право в принципе не было предусмотрено договоров, то для сторон ничего не меняется;

– в случае смены собственника помещения договор аренды, может быть, расторгнут новым собственником, положения ст. 617 ГК РФ в данном случае не применяются;

– арендатор лишается права на преимущественное право заключения договора на новый срок;

В связи с этим вопрос глобальности негативных последствий при отсутствии гос. регистрации остается открытым. Если же брать во внимание исключительно вопрос аренды квартиры, то я бы не сильно волновался по данному поводу.

В данном случае существенен вопрос фактической передачи имущества в рамках договора аренды. Здесь очень сильно и настоятельно рекомендую составлять и подписывать акт приема-передачи. В подписываемом акте указывать не только сам факт передачи квартиры, но и все вещи которые там есть (холодильник, диван, телевизор, чайник и т.д. с указанием марки и модели). В качестве дополнительной подстраховки указывайте имеющиеся вещи в тексте самого договора, вносите оговорку о том, что стороны определили стоимость каждой вещи и прописывайте стоимость.

Возможно, это покажется сильно уж дотошным и мелочным, но можете поверить на практике были случаи, когда такая детальность очень сильно помогла взыскать с арендатора причинённые им убытки. В противном случае необходимо проводить судебную экспертизу по оценке такого имущества, а если модель телевизора больше не выпускается, то уже сложнее оценить его.

Поэтому лучше один раз хорошо проработать свой договор аренды, и в дальнейшем
уже спокойно жить. Если уже у вас нет необходимых юридических познаний, то можете обратиться к юристам за помощью.

Все мы читали, или слышали, как кто-то пустил квартирантов в квартиру, где потом через пару месяцев начались отговорки, что сложности с оплатой, потом вообще арендатор пропадает, ключи в почтовом ящике и в квартире как после Куликовской битвы. Обидно? Конечно, обидно, особенно если нет договора, то взыскать деньги за причинённый ущерб практически не реально. Мало того, что арендатора нужно найти, так он еще в суде должен признаться, что да фактически арендные обязательства были, он там жил, платил и т.д.

Какова вероятность, что бывший арендатор так скажет? Практически нулевая. Почему-то люби сбегающие от таких обстоятельств не всегда отличаются смелостью взять на себя ответственность за свои действия.

А вот наличие договора аренды в данном случае поможет, там вы хотя бы будете знать полное ФИО, где зарегистрирован и в случае спора легче будет найти и для суда этого будет достаточно.

Ремонт.

Частый камень преткновения в спорах между собственником и арендатором. До хрипоты в голосе стороны готовы доказывать, кто обязан делать смеситель в ванне, или кто обязан отремонтировать холодильник, который внезапно перестал работать.

По общему правилу текущий ремонт обязан осуществлять арендатор (ч. 2 ст. 616 ГК РФ), а вот уже осуществлять капитальный ремонт это обязанность собственника (ч. 1 ст. 616 ГК РФ).

Гибкость законодательства в данном вопросе просто потрясающая, оно дает возможность сторонам самостоятельно договорится о том, какой ремонт и кто делает, об этом свидетельствует оговорка в каждом пункте ст. 616 ГК РФ.

В связи с этим, если вы договоритесь, что капитальный и текущий ремонт осуществляет арендатор то так оно и будет, и суд будет решать подобные споры исходя их положений договора.

Вот мы имеем хорошо проработанный договор аренды, есть арендатор, казалось бы, все хорошо. Подписываем договор, передаем ключи и занимаемся своими делами, получая арендную плату.

НО… увы… не совсем…

Наше государство очень не любит, когда собственники сдают своё жилье в аренду и об этом не отчитываются, точнее не платят налоги. В связи с этим есть старая шутливая поговорка «заплати налоги, государство не любит конкурентов» (это шутка, для особо буквальных и серьезных читателей).

Шутки шутками, а вопрос налогообложения остаётся открытым. В данном случае есть 2 варианта:

1) Платим налога в размере 13% как любой доход физического лица, декларация подается ежегодно. В ней мы указываем, за какой период, за что мы получили доход, в каком размере и соответственно исчисляем размер налога.

2) Более современный и спокойный вариант – это регистрация как самозанятого и тогда при сдаче в аренду другому физ. лицу мы платим лишь 4% от суммы поступления за аренду.

Согласитесь заплатить 4% всяко лучше, чем 13%, экономия порядка 9%.

Предугадывая следующее возражение, мол, можно и вообще не платить, тихо мирно сдаешь квартиру, никаких отчислений и все себе. Это да, согласен, не отчитываясь, вы не платите никаких налогов. Однако если налоговые инспектора вас уличат в такой деятельности, то обяжут заплатить не только налог за весь период (максимум последние 3 года), но плюсом выпишут штраф в процентном соотношении к сумме вовремя неуплаченного налога.

Стоит ли риск того, каждый решает сам.

В качестве дополнительного совета могу порекомендовать указывать в договоре право арендодателя на односторонний внесудебный порядок расторжения договора. Данный пункт даст вам право расторгать договор аренды с арендатором, без обязательной привязки к требованиям гражданского законодательства, установленных в ст. 619 ГК РФ. Причин может быть множество, по которым вам необходимо будет расторгнуть данный договор. Главное, указать срок  предупреждения для уведомления о расторжении договора аренды, и само уведомление
направлять только заказным письмом.